권리분석 - 전세권

전세권

용익물권 중 하나인 전세권은 임대인과 물권인 전세권계약을 체결하고,동의를 받아 전세권설정을 등기부에 권리를 등재하여 계약기간 동안 사용·수익을 하는 권리이다.

전세권에는 물권적 전세권과 채권적 전세가 있는데, 주택임대차보호법상의 규정들은 주거용 건물, 즉 주택의 전부 또는 일부의 전세에 준용되는 것이 채권적 전세이다.

그리고 물권적 전세권의 존속기간은 기간을 정하는 경우와 정하지 않는 경우로 구분할 수 있는데, 설정 기간을 정하는 경우 전세권의 존속기간은 당사가자 임의로 정할 수 있으나 10년을 넘지 못한다. 당사자 간의 약정기간이 10년을 넘을 때는 이를10년으로 단축한다. 그와 반대로 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 1년으로 한다.

전세권 분석

전세권이란 임대인과 물권인 전세권계약을 하여 소유자의 동의를 받아 등기부에 권리를 등재하며 계약기간동안 사용·수익하는 권리다.
경매에 있어서 전세권이 문제가 되는 경우는 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권성격을 같이 가지고 있기 때문이다. 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는전세권의 목적물에 대하여 경매를 청구할 수 있으나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지부분에 대하여는 우선변제권은 별도로 하고 경매 신청권은 없다.

따라서 건물 일부에 대한 전세권의 경우에는 그 부분만 분리시켜 경매신청이 곤란한 경우에는 전세금 반환청구소송을 통한 집행권원을 받은 후 건물 전체에 대하여 강제경매를 실행하는 방법밖에 없다.

 

말소기준등기보 다 먼저 설정된 전세권이 경매절차상에서 최초매각기일이전까지 채권계산서를 제출하지 않으면 낙찰자의 부담으로 전가될 수도 있다.

 

가. 인수되는 전세권

 

나. 소멸되는 전세권
① 말소기준등기 이후에 설정된 전세권말소기준등기인 근저당권 등보다 나중에 전세권이 설정되었다면 경매절차에서 무조건 소멸하게 된다. 이것은 전세권보다 먼저 설정된 말소기준등기가 배당받고 소멸하면 후순위 전세권은 선순위 말소기준등기와 함께 소멸하는 것이다.

② 말소기준등기 이전에 설정된 전세권말소기준등기인 근저당권 등보다 전에 설정한 선순위전세 권은 최초매각기 일이전까지 채권계산서를 제출하면 배당받고 소멸한다.선순위 전세권자가 경매신청을 하였을 경우선순위 전세권이 임의경매신청을 하였다면 전세권 이후의 권리들은 경매로 모두 소멸한다. 이때 전세권에 의한 임의경매를 신청하였다는 것은 집합건물 등에 있어 건물전부에 전세권이 설정된 경우에 한정 된 것이며, 단독주택 등에서 건물일부에 설정된전세권은 전세권 그 자체만으로 경매를 신청할 수 없고, 소유자를 상대로 전세금반환청구소송에 의한 집행권원으로 주택전부를 강제경매 신청하여 건물 낙찰금액에서우선변제를 받을 뿐이다. 이러한 후자인 경우에는 전세권은 말소기준등기에 해당 되지않는다.

다. 전세권의 배당범위 |
집합건물이 아닌 단독주택 등에 전세권이 설정되었다면 전세권의 효력은 건물부분에만 미쳐 건물 낙찰금액에서만 우선변제를 받을 수 있으나, 아파트 등 집합건물의전유부분에 설정된 전세권의 경우 전세권은 전유부분의 종 된 권리인 대지권에까지그 효력이 미쳐 대지 및 건물 경매대금 전부에 대하여 우선변제권을 가지게 된다(대법원 2002년6월14일, 2001다68389판결, 배당이익).