주택임대차보호법

주택임대차보호법

"제 1조 : 이 법은 주거용 건물의 임대차 에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라는 의의를 가진 법으로 임대인회포에서 임차인의 최소한의 법적 보호장치를 만들어 주거생활을 보장하기 위한 법이다.

 

1) 적용범위

주거용 건물의 전부 또는 일부에도 적용되며 무허가 건물, 미등기 건물이라도 적용되며, 주거용 건물의 임대차라 함은 임대차 목적의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정해야 한다는 것이 사회 관념상 건물로 인정되면 충분하다는 취지이다.

건물의 일부가 독립성을 갖추고 있지 않는 임대차에도 적용되지만, 주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에는 적용되지 않는다.

일시사용 하는 임대차는 적용되지 않으나 미등기 전세는 적용되며, 옥탑을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우와 업무용 오피스텔을 주거용으로 임차하여 일상생활을 하는 경우에도 적용된다.

2) 존속기간

간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우 2년, 2년 미만으로 약정시 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있다.

임차주택이 임대차 기간의 만료 전에 경매가 행하여지면 임대차는 그 임차주택의 매각에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임대차는 그러하지 아니 하다.

계약의 갱신에는 약정에 의한 갱신과 묵시적 갱신이 두 가지 있다.첫째, 약정에 의한 갱신을 보면 임대차기간의 만료되면 임대차 계약은 소멸한다. 이때 상대방이 갱신을 원할 경우 보증금의 증액이나 감액이 있는 경우에는 새로 계약서를 작성한다. 둘째, 묵시적 갱신으로 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월에서 1개월까지, 임차인은 임대차기간 만료 전 1개월까지 상대방에 대하여 갱신거절의 통지나 조건 변경의통지를 하지 않을 경우, 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 재 임대차한 것으로 본다.

이때에는 종전에 계약과 동일한 조건으로 2년의 계약으로 본다. 이 경우 임차인은언제나 계약해지 통보가 가능하고, 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면계약 해지의 효력이 발생한다.

3) 대법원 판례

주택으로 인정한 판례
-주거용과 비거주용으로 겸용되는 경우

-옥탑을 주거용으로 임차한 경우
-공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우

주택이 아닌 것으로 인정한 판례
-비거주용 건물을 주거용으로 사용하는 경우
-임대기간 중 비거주용 건물을 주거용으로 개조한 경우
-숙박업을 경영할 목적으로 방 10개중 방 하나를 내실로 사용한 경우