권리 분석 핵심 - 변제권

우선변제권

1) 의의

주택임대차보호법 제 3조 2 제2항에 " 대항요권과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순워 권리자 기타 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. "라고 규정하고 있다. 그리고 임대차 보호법 제3조의 2의 제3항에 “임차인은 임차주택을 양수인에게 시 하지 않으면 우선 변제권에 의한 변제를 받을 수 없다"라고 규정되어 있다

2) 우선변제권의 요건

요건 : 대항력 요건 + 확정일자 = 둘 중 늦은 날

우선변제권이 요건을 충족됨으로서 임차목적물에 관한 경매 절자 등에서 후순위 권리자 기타 일반 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리를 의미하는데 이는 확정 일자부 임차인에게 부동산 담보권과 같은 권리를 부여하는 것으로 이른바 “채권의 물권화"라고 말할 수 있다.

3) 우선변제권의 효력

① 우선변제권의 효력이 미치는 범위는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택의 낙찰대금에서 우선변제를 받을 권리를 갖는다.
② 우선변제권의 행사는 경매절차에서 최초매각기일 전까지 법원에 "배당요구의 종기일"로 공고된 날까지 배당요구를 해야 한다.
③ 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위하여 임차권의 대항요건을 구비하고 있어야 하는 존 속기 간은 낙찰기일까지이다.

최우선변제권

1) 의의

임차주택에 관한 경매절차 등에서 선순위 권리자보다 우선하여 일정액의 소역프이금을 변제받을 권리를 최우선변제권이라 한다. 즉 사실 임차보증금은 채권이지만 물권자보다 앞서서 배당받을 수 있는 전더드 이조권적 입장에서 임차인을 보호하는 제도라 말할 수 있다.

 

2) 최우선변제의 요건

① 보증금의 지역에 따라 소액일 것
② 경매개시결정등기 전에 대항력 요건을 갖추고 있을 것
③ 배당요구를 할 것 배당요구 종기일 까지

3) 최우선변제의 내용

① 최우선변제권의 제한 소액보증금이 배당액의 1/2을 초과하는 경우에는 배당액의 1/2에 해당하는 금액에
한해서 최우선변제가 된다. 이 규정은 선의의 채권자와 임차인을 보호하기 위함에 있다고 보고 또한 가장 임차인에 대한 해결점이라 볼 수 있다.

② 주택의 임차인의 다수이고, 그 각 최우선 변제금의 합산액의 배당액이 1/2을 초과하는 경우 : 이런 경우에는 주택임대차법 시행령 제3조 3항에 따라 그 소액보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 소액보증금 중 일정액이 합산액에 대한 각 임차인의 소액보증금 중 일정액의 비율로 그 낙찰가의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 최우선 변제금으로 간주한다.