권리분석 - 지상권, 지역권

지상권

용익물권에는 지상권·지역권·전세권이 있으며 이들은 부동산만을 그 대상으로 한다. 지상권은 타인 소유의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해그 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 말한다. (민법 제279조)

 

지상권의 존속기 간은 민법에서는 지상권을 보호하기 위해 최단존속기간만을 제한하고 있으며, 견고한 건물이나 수목의 소유를 폭적으로 하는 때는 30년, 이외의 건물소유를 목적으로 하는 때는 15년, 건물 이외의 공작물 소유를 목적으로 하는 때는 5년이다. 다만 설정 행위로 이 보다 짧은 기간을 정한 때는 민법 제280조2항에 의해 최단기간까지 연장한다.

 

지상권 분석

지상권자는 토지의 소유자에 대하여 주장할 수 있는 강력한 힘이 있기 때문에 경매물건에 지상권이 설정 되어 있으면 매수 여부를 신중 할 필요가 있다. 지상권자는 경매절차의 이해관계인으로서 지위를 갖게 되는데 선순위의 지상권이면 지상권은 소멸되지 않고 존속하게 되어 매수인이 토지소유권을 매각으로 취득하였다 하더라도 토지의 용익권은 제한된다.

또한 지상권의 소멸을보면, 지상권이 후순위인 경우 지상권은 소멸되어 토지 매수인에게 지상권을 가지고 대항할수 없다. 결국 지상권자는 토지의 용익권을 상실하였으므로 지상물을 수거하고 토지의 점유를 매수인에게 이전하도록 하여야 한다. 그리고 지상권에 설정된 저당권은 소멸되고, 지상권자가 토지를 임대하였을 경우 토지 임대차의 경우도 소멸된다.

지상권이 소멸되지 않으면 존속기간 만료 지료불납에 따른 소멸청구 등에 의에 지상권은 소멸되는데, 이 경우 지상권자는 지상물을 수거하고 토지의 점유 이전을 하여야 한다.

지역권

용익물권 중 하나로서 타인의 토지를 자기 토지의 이익을 위해 이용하는 권리이며, 예를 들어 자기의 토지상에 통행로가 없을 경우 타인 토지상에 지역권을 설정하면 타인 토지의 일부를 사용할 수 있는 권리를 말한다.

 

그리고 편익을 제공 받는 토지를 요역지라 하는데 요역지는 1필의 토지여야 하며,토지의 일부를 위한 지역권은 설정할 수 없고, 이와 반대로 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 하는데 승역지는 1필의 토지일 필요는 없으며, 토지의 일부위에도 지역권이 성립할 수 있다.

지역권 분석

민법 제292조 1항에 따른 지역권설정계약은 등기에 의해 취득되는 것이 보통이나,유언·상속·양도· 취득시효에 의해서도 취득된다. 다만 지역권의 양도는 요역지의 소유권 또는 사용권의 이전을 수반해야만 가능하며, 적법하고 효력이 지속되는 지역권에한해 부동산소유권의 점유취득시효 규정이 준용될 수 있다.

지역권분석 중 지역권이 선순위권리인 경우에는 승역지 토지가 경매된 경우라도 소멸되지 않고 매수인은 지역권의 물적 제한을 인수하게 되며, 지역권이 후순위인 경우에는 승역지 토지의 경매로 지역권은 소멸하게 되는데, 지역권자는 이해관계인이며제3취득자로서의 법적 지위를 갖게 된다.

 

따라서 지역권자는 이의신청권, 항고권, 매수신청권, 대위변제권 등을 갖게 된다. 그러므로 경매부동산에 있어 승역지의 경매시 승역지 위의 지역권의 소제 인수문제가발생하지만 요역지의 경매 시 지역권은 종 된 권리로서 매수인이 당연히 취득하게 된다.